Erklärung von Discounts bei Immobilien-AGs

Studienarbeit aus dem Jahr 2004 im Fachbereich BWL - Unternehmensführung, Management, Organisation, Note: 1,3, Albert-Ludwigs-Universität Freiburg (Betriebswirtschaftliches Seminar I), Veranstaltung: Blockseminar 'Aspekte der Bewertung von Unternehmen und Fonds', Sprache: Deutsch, Abstract: Die Frage, inwiefern Managementkosten einen Discount bzw. Abschlag bedingen können, unterliegt die Beantwortung der Frage von welcher Größe dieser Abschlag bedingt sein soll und welche Besonderheiten die Immobilien-AG auszeichnen, weil diese bei der Beantwortung dieser Frage zu beachten sind. Wenn bei einer Immobilien-AG von einem Discount die Rede ist, handelt es sich um einen Discount vom Net Asset Value (NAV), dem Reinvermögenswert1 der Immobilien-AG. Die Gründe für Discounts vom NAV im Verhältnis zur Marktkapitalisierung zu verifizieren und die einzelnen Kriterien dafür zu quantifizieren, sind Gegenstand zahlreicher Arbeiten. Die Kriterien, die einen Abschlag bewirken können, sind unternehmensintern, kapitalmarktbezogen und steuerlich bedingt. Zu klären ist, was Managementkosten sind, die einen Discount zum NAV bedingen können, und welche Größenordnung die Managementkosten einnehmen können. In der Studie 'Managerial Style and Firm Value' von Capozza/Seguin werden die Auswirkungen der Managementkosten auf den Firmenwert anhand des NAV beleuchtet. Capozza/Seguin unterscheiden die Managementkosten, ohne diese genauer in ihrer Studie zu spezifizieren, in eine strukturelle (non-discretionary) und discretionary Komponente und untersuchen deren Auswirkungen auf den Firmenwert. Da bei Capozza/Seguin jedoch offen bleibt, welche konkreten Kosten welcher Komponente zugerechnet werden, wird hier versucht, eine eigene Unterscheidung vorzunehmen in institutionell bedingte Managementkosten und im Ermessensspielraum der Leitung einer Immobilien-AG liegende Managementkosten vorzunehmen. Daraus ergibt sich die Frage, in wieweit den nicht institutionell bedingten, d.h. den im Ermessensspielraum der Leitung der Immobilien-AG liegenden Managementkosten, ein in Geldeinheiten quantifizierbarer Nutzen gegenübersteht, der diese Kosten rechtfertigt.